房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

办好新时代一流高等教育，推进现代化建设人才培养******

　　党的二十大报告明确了以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的中心任务，擘画了全面建设社会主义现代化国家的宏伟蓝图，并特别强调了教育、科技、人才对于全面建设社会主义现代化国家的基础性、战略性支撑作用。对此，我们作为高等教育工作者深感使命光荣、责任重大，必须将二十大精神具体落实到办好人民满意的新时代一流高等教育上，落实到加快建设中国特色、世界水平的高等教育强国上，切实为我国社会主义现代化建设事业培养更多更好的优秀人才。

　　面向现代化建设需要，高校要坚持和加强党的全面领导，坚持为党育人、为国育才的正确方向。高校党组织要牢牢把握社会主义办学方向，在应对错误思潮、违法乱纪、学术腐败等各种风险挑战中敢于斗争、善于斗争，塑造风清气正的高校生态。要切实执行中央部署，不折不扣贯彻落实党和国家关于教育、科技、人才的大政方针，有效治理形式主义、官僚主义，纠正片面的人才评价标准和绩效观，打通高校“最后一公里”。要科学谋划、统筹协调，有效开展学校层面的顶层设计，用清晰明确的制度规范引导和管理校内教学科研机构和各职能部门，最大限度提升有限教育资源的运行效率。要深入一线多开展走访调研、恳谈交心，掌握实际情况、解决实际问题，把党的关心关爱传递到每一位师生员工，加强群众对党的认同感和向心力。

　　面向现代化建设需要，高校要落实立德树人根本任务，为社会主义现代化建设培养造就大批德才兼备的高素质人才。要把对社会主义现代化的支撑做实，必须坚持“德者，才之帅也”的立场，落实立德树人根本任务，塑造未来人才的高尚品德修养，不惧风险、不受诱惑、堪当伟业。要为青年树立理想信念的明确标杆，引导其无愧于前沿性、专业化、高层次人才的培养定位，矢志成长为民族复兴和现代化建设的先锋力量。要引导青年树立正确价值观，强化对社会主义核心价值观的深层认同，自觉同歪风邪气划清界限并开展斗争，在当今世界范围激烈的人才争夺中，引导新时代青年胸怀忧国忧民之心、爱国爱民之情。要为青年提供品德养成的有效平台，形成全员、全过程、全方位育人的大思政格局，领导干部率先垂范，学者专家倾情投入，提高学生接受思政教育的获得感和实效。

　　面向现代化建设需要，高校要着力提高学术研究水平，坚持以“四个面向”为引领全面提高人才自主培养能力。创新在我国现代化建设全局中居于核心地位，高校学术研究要坚持面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，自觉汇入高水平科技自立自强和创新型国家建设事业，并转化到人才自主培养能力提升上。要对接中国现代化建设步伐，制定既长远又可行的目标，整合学术资源有重点地建设，“下得苦功夫，求得真学问”，不畏难、不浮夸，不断生成具备真情怀的科研队伍，不断提升具备硬实力的科研绩效，形成创新成果渐进式积累和颠覆性突破的辩证统一。要适应当今世界新型竞争态势，善于在新时代对外开放中合作和竞争，努力实现关键核心技术自主可控，把学术研究领域追求领先度、声誉度同国家现代化发展的竞争力、话语权有机联系起来。要辐射带动全社会发展进步，引导师生立足中国大地做研究、写文章，以向中国社会主义现代化国家建设源源不断输送人才为主渠道，为中国经济社会建设、人的全面发展提供智力支持和思想引领。

　　面向现代化建设需要，高校要创新谋划学科建设布局，发挥学科建设对于人才培养的支撑作用。要以国家和地区重大战略需求为导向，优化学科结构，强化学科基础，凝练学科方向，超前谋划新兴交叉学科布局。要主动对接国家战略，打造高水平学科平台，深耕细作基础力量雄厚、学科实力过硬的优势学科，重点发展跻身前沿的优势特色学科，积极布局引领人类未来发展方向的新兴学科，抢占学科高地。要深化问题导向，创新学科组织模式，突破传统学科边界壁垒，以学科群建设为抓手，推动形成人才培养、科学研究及技术开发的全学科有机融合。要以“中国特色、世界一流”为目标深化教育国际交流与合作，通过构建长期稳定的对外合作交流机制，拓宽师生国际视野，增长师生国际见识，激发师生国际交流合作的热情与实效。

　　面向现代化建设需要，高校要厚植家国情怀、担当时代使命，培养心怀“国之大者”、脚踏实地奋斗的新时代人才。高校一切办学、教学、研究、建设，归根结底要让人才把青春的绚丽之花绽放在全面建设社会主义现代化国家的火热实践中，落实到脚踏实地沉潜奋斗的长久行程中。要引导学生心怀“国之大者”，把握大势，敢于担当，善于作为，树立为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴贡献力量的大志，争做伟大理想的追梦人，争做伟大事业的生力军。要培育学生增强本领才干，“大志非才不就，大才非学不成”，必须让其惜时如金、孜孜不倦、心无旁骛，自觉按照党和人民的要求锤炼、提高自己，努力成为兼收并蓄、融会贯通、经世致用、全面发展的大才，让勤奋学习成为青春远航的动力，让增长本领成为青春搏击的能量。要指引学生瞄准改革实践，“道虽迩，不行不至；事虽小，不为不成”，必须让其知行合一、求真务实，守正创新、迎难而上，担当为民族复兴铺路架桥、为祖国建设添砖加瓦的大任。

　　上海财经大学有效落实党对学校工作的全面领导，始终把政治建设摆在首位，坚持人才培养正确方向。始终将科学研究作为学校基础工作，推动“顶天立地”科研育人。鼓励教师扎根中国大地、紧跟学术前沿，将论文写在中国大地上。强化教学投入，推动教材体系、教学环节改革创新和科研优势转化，实现科研教学有机融合、双向促进。始终将学科建设作为学校的龙头工作，以一流学科高质量建设推动学科育人。全力建设“应用经济学”一流学科，打造应用经济学学科特区，加快新文科建设，推动信息技术与经济管理等主干学科深度交叉融合，积极布局符合时代所需、具有上财特色的学科体系，夯实学科育人根基。始终将人才培养作为学校工作的重中之重，大力推进人才培养模式改革创新。学校全面落实立德树人根本任务，不断破解教育改革发展难题，打造具有学校特色的“三全育人”思政教育体系，努力培养具有坚定理想信念、全球视野和民族精神，富有创造力、决断力、组织力、坚韧力的卓越财经人才，为办好新时代一流高等教育、推进现代化建设人才培养进行上财探索、作出上财贡献。

　　（作者：许涛，系上海财经大学党委书记）

　　《光明日报》（ 2023年01月12日 05版）